Actualización: 4 de julio de 2025 La normativa eléctrica en una comunidad de vecinos es un auténtico quebradero de cabeza para muchos presidentes y propietarios. ¿Qué inspecciones son obligatorias? ¿Quién es el responsable si algo falla? ¿Cumple el edificio con la ley? Te doy luz sobre este asunto, explicando de forma clara las obligaciones y los puntos clave que toda comunidad debe conocer para garantizar la seguridad y evitar problemas legales.
¿Por qué existe una normativa específica para comunidades?
Una comunidad de propietarios no es como una vivienda unifamiliar. Ciertas zonas comunes, como los garajes, son consideradas por el reglamento como locales de pública concurrencia, lo que implica unas exigencias de seguridad mucho más estrictas. La razón es simple: el riesgo se multiplica. Un fallo en la instalación eléctrica de una comunidad no solo afecta a una familia, sino a todos los vecinos, y las consecuencias de un incendio o un accidente grave pueden ser devastadoras.
Por ello, la normativa busca asegurar que las instalaciones comunes estén en perfecto estado, protegiendo tanto a las personas como al propio edificio. Cumplir con ella no es una opción, es una responsabilidad compartida.
El REBT y la inspección OCA: los dos pilares de la normativa
Para navegar por las obligaciones legales de una comunidad, no hace falta ser un experto, pero sí conocer dos conceptos que son la base de todo: el REBT y la inspección OCA. Pueden sonar a siglas muy técnicas, pero en realidad son bastante sencillas de entender. Piensa en el REBT como el código de circulación de la electricidad y en la OCA como la ITV que deben pasar ciertas instalaciones. Como tu asesor de confianza, te voy a explicar qué es cada uno y cómo afecta directamente a tu comunidad.
El REBT: el libro de reglas de la electricidad
El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) dicta cómo debe ser cualquier instalación eléctrica en España, incluidas las de las comunidades. Establece desde el tipo de cables que se deben usar hasta los sistemas de protección obligatorios. Todas las instalaciones, nuevas o reformadas, deben cumplirlo a rajatabla.
La Inspección OCA: el examen periódico
La Inspección por un Organismo de Control Autorizado (OCA) es una inspección periódica obligatoria que deben pasar ciertas instalaciones eléctricas para verificar que siguen cumpliendo con el REBT y que son seguras. Para las comunidades de vecinos, esta inspección es obligatoria en los siguientes casos:
| Tipo de Instalación Comunitaria | Frecuencia de la Inspección OCA |
|---|---|
| Garajes con más de 25 plazas de aparcamiento | Cada 10 años |
| Instalaciones comunes del edificio con una potencia instalada superior a 100 kW | Cada 10 años |
| Piscinas con una potencia instalada en sus equipos superior a 10 kW | Cada 10 años |
No pasar esta inspección o tener un informe desfavorable puede acarrear sanciones y, en caso de accidente, problemas muy serios con el seguro.
Puntos críticos a vigilar en la instalación eléctrica de tu comunidad
Más allá de las inspecciones, hay varios elementos de la instalación común que merecen una atención especial y un buen mantenimiento:
- Cuadro general de mando y protección: debe estar limpio, bien señalizado y con todas las protecciones en perfecto estado de funcionamiento.
- Línea general de alimentación (LGA): lleva la electricidad desde el contador general hasta cada vivienda. Debe tener la sección adecuada para la potencia del edificio.
- Puesta a tierra: es un elemento de seguridad vital. Un sistema de puesta a tierra en buen estado protege a todos los vecinos de posibles descargas por fallos en los aparatos.
- Iluminación de emergencia: las luces de emergencia en escaleras y garajes deben funcionar correctamente para guiar una evacuación segura en caso de apagón.
Mi consejo como experto: la prevención es la mejor inversión.
Muchos problemas en comunidades surgen por dejar que la instalación envejezca sin un mantenimiento adecuado. Mi recomendación es que no esperéis a que la ley os obligue con una inspección. Contratar un servicio de mantenimiento eléctrico preventivo os ahorrará dinero en averías graves, aumentará la seguridad de todos y os dará la tranquilidad de saber que cumplís con la normativa. Es una decisión inteligente que protege vuestro patrimonio y, sobre todo, a vuestros vecinos.
91 330 97 01 Preguntas frecuentes sobre la normativa eléctrica en comunidades
¿Quién es el responsable legal de la instalación eléctrica de la comunidad?
▲La responsabilidad legal recae sobre la comunidad de propietarios en su conjunto, representada por su presidente. Es la comunidad la que debe velar por el correcto mantenimiento y por pasar las inspecciones obligatorias cuando corresponda.
Nuestra comunidad ha recibido un informe desfavorable de la OCA, ¿qué hacemos?
▼Debéis contactar inmediatamente con un instalador electricista autorizado. Él revisará los defectos señalados en el informe y os presentará un presupuesto para subsanarlos. Una vez reparados, se debe notificar al Organismo de Control para que emita el certificado favorable.
¿Quién paga las reparaciones o adaptaciones a la normativa?
▼Al ser un elemento común, el coste de cualquier reparación, mantenimiento o adaptación a la normativa de la instalación eléctrica comunitaria debe ser asumido por todos los propietarios, según el coeficiente de participación de cada uno, a menos que los estatutos de la comunidad indiquen otra cosa.
¿Es obligatorio cambiar la iluminación de las zonas comunes a LED?
▼No es una obligación directa de la normativa de seguridad, pero sí es una medida extremadamente recomendable por eficiencia energética. El cambio a iluminación LED puede suponer un ahorro de hasta el 80% en el consumo eléctrico de las zonas comunes, por lo que la inversión se amortiza muy rápidamente.
¿La instalación eléctrica de mi plaza de garaje privada es mi responsabilidad o de la comunidad?
▼Normalmente, la derivación que llega hasta tu plaza de garaje para alimentar tu luz o enchufe particular depende de tu contador individual. En ese caso, su mantenimiento es tu responsabilidad. Sin embargo, todos los elementos comunes del garaje son responsabilidad de la comunidad.
Nuestro edificio es muy antiguo y nunca ha pasado una inspección, ¿estamos cometiendo una ilegalidad?
▼Si por las características de vuestra instalación no estáis obligados a pasar la inspección OCA, no estáis cometiendo una ilegalidad. Sin embargo, por seguridad, es muy aconsejable que un instalador autorizado revise el estado de la instalación para detectar posibles riesgos.